聽說未來房價還要翻倍,是真的嗎?

2019-12-06 14:11 | 來源:未知

聽說未來房價還要翻倍,是真的嗎?

工資水平是房價水平的基礎和制約,這句話有兩種理解,首先工資決定了購買力,也就是房價的基礎畢竟你月收入1萬,就只能承擔5000的月供。其次,工資水平也制約了房價的上漲,房子如果是一個種普遍的 居住需求,那么房價就必須受到當地的工資水平的約束,工資不漲,房價就很難上漲,這個是工資和房價最基礎的關系。

聽說未來房價還要翻倍,是真的嗎?工資是不是也要翻倍?

 

1、過去5年房地產的行情未來不可能持續

以前都知道買房是一個值得做的事情,但是直到最近5年 ,這句話太真的讓所有認同,因為最近這波房價上漲太猛烈了,幅度之大,時間之短可謂是歷史之最,但是這里面是有幾個因素決定的,一個需求的集中爆發,一個是購買力的持續上升。

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2010年開始的樓市調控,對此后房地產市場影響深遠 ,此后房地產市場被限購,雖然抑制了房價,但是同時也抑制了真實的需求,而這些需求到2015年以去庫存為目的的操作中得以集中釋放,2005年到2007年的2年時間,每年的住宅商品房銷售面積是大幅增長的,從2005年的4.96億平米,上漲到了2007年的7億平米,兩年時間成交面積增長了41%;但是在2008年的時候受到美國次貸危機的影響,銷售大幅萎縮,跌到了5.93億平米,但是在2009年就恢復了,達到了8.62億平米;

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2010年因為樓市調控,成交面積僅僅增長到了9.34億平米,此后的2011年和2012年都只是微弱增長,分別是9.65億平米和9.85億平米,增長幅度相比以前大幅降低,2013年放松了一下,成交量馬上上漲到11.57億平米,但是2014年繼續調控,成交量降到了10.52億平米,2015年下半年開始松綁樓市,才讓整個銷售情況從下半年開始好轉,全年成交面積是11.24億平米,仍然不及2013年,但是到了2016年開始就站上了13.75億平米,到了2018年更是達到了14.79億平米,這個成交量比2007年翻倍了。

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回過頭來看,2010年的政策實施起到了兩個效果,第一是控制了房價,第二是讓一部分需求延后了,并且集中到2016年到2018年爆發,而這次集中爆發也讓讓房價再次迎來了上漲。換言之,這5年的樓市讓之前積累的需求都集中爆發的,所以未來五年房價翻倍,筆者認為是不可能的事情,因為如此巨大的需求已經過去了,即便是未來10年房價翻倍,筆者認為全國范圍也是難以實現的。

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2、房價和收入的關系

我們知道,上文講的是需求,其實這個需求是源自于兩個方面,首先是城鎮化帶來的居住需求,其次是收入的增長為這種需求帶來了購買力的支撐。

2008年中國的人口是13.28億,城鎮化率是47%,城鎮人口是6.24億,而到了2018年城鎮化率提高到了59.7%,相比10年前提高了12.7個百分點,城鎮人口達到了8.31億!也就是說2008年到2018年城鎮人口增加了2.07億,這是一個巨大的居住需求。

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2008年全國住宅商品房平均價格是3576元/平米,此后價格一路上漲,到了2018年就達到8546元/平米,10年的房價漲幅是139%!上漲的價格是4970元/平米,而這其中的2613元/平米是2015年之后的3年上漲的,也就是說過去10年上漲的139%的幅度當中,大部分是2015年到2018年的4年時間完成的。

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2008年城鎮居民可支配收入是15781元,而到了2018年已經上漲到39251元,上漲幅度是149%!

從10年的時間長度來看,從全國范圍來看房價的上漲和城鎮居民可支配收入的上漲幅度基本是一致的,只是在局部地區會變得特別矛盾突出。

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在2018年的時候城鎮居民人均可支配收入和住宅商品房的價格比值是22%,也就是說房價相當于是城鎮人均可支配收入的22%(全國范圍),但是在某個城市卻會大大超過這個比值,比如深圳,2018年的二手房均價大概是54000元/平米,但是深圳2018年的人均可支配收入是57544元,那么房價和收入的比值就是106.6%,這個比值是大大超過全國范圍的比值數據的,這個也意味著在深圳的人大部分是買不了房的,最后只能離開,深圳每年有大量的人口流入又大量的流出,也是這個 道理。

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3、工資收入增長幅度在放緩

2018年城鎮居民可支配收入增長幅度只有7.8%,2017年是8.3%這個增速已經大大放緩,從上文知道,2008年到2018年城鎮居民可支配收入增長幅度是149%,也就是復合年均增速是9.5%。

2009年城鎮居民可支配收入增長幅度是9.8%,隨著宏觀經濟增長的放緩,未來收入的增速放緩也是必然的事件,10年前經濟增速還是兩位數,而2018年是6.6%,到了2019年前三季度更是到了6.2%,經濟增速放緩必然會伴隨著收入增長的放緩。

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在復利的作用下,兩三年我們看不出來效果,但是從10年的長度,效果會非常明顯,以10年為時間限度,如果按照10%的增速,那么10年累計增幅為159%,而同樣的時間 ,如果增速只有6%,那么10年的時間長度累計增幅卻只有78%,增長幅度幾乎下降了50%!

所以,從收入增長幅度放緩的角度來看,未來10年全國房價翻一倍的可能性都很小。

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另外,2018年中國城鎮化率已經達到了59.7%,此前的10年年均提高1.27個百分點,但是預計到2030年中國城鎮化率將達到70%,也就是年均提高0.83個百分點,雖然依然在提高,但是提高的幅度已經降低40%了,城鎮化率增長的幅度的放緩,也是制約房價上漲過快的另一個因素。

總結起來看:未來的5年或者10年核心區域城市的房價依然有上漲的動力,但是過去5年的那種行情必將成為歷史!

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