國內熱點城市商品房會更難買

2018-07-06 10:35| 來源:未知

國內熱點城市商品房會更難買

  進入盛夏,棚改降速、反炒房殲滅戰大幕開啟,一副決戰的樣子。同時,萬科說自己去地產化,坊間也傳碧桂園收縮戰線……

  如果不看貨幣政策,如近期又降準,釋放流動性,似乎,樓市就要降溫了。

  但杠桿游戲還注意到,調控雖然越來越嚴,反炒房打擊力度越來越大,但住房供應的結構正悄然發生變化。熱點城市未來新建商品住宅,可能只占到新建住房供應的40-50%左右。

  這個變化的影響,對調控意味著什么?一個令人難以捉摸房價的未來正在呈現。

  1、北上深商品住房供應比例大降,已經注定。前段時間,杠桿游戲已經寫過,深圳的“二次房改”初步意見是,未來,深圳商品住房占40%,其余是人才房、安居房、公共租賃房,各占20%。

  深圳不是特例,北京、上海在各類租賃房占比提高、商品房占比下降道路上,走得更快。

 

  按照北京市2017-2021年住宅用地供應計劃,供應住宅用地6000公頃:產權類住房中定向安置住房計劃供地1230公頃、自住型商品房(政府與個人共有產權)計劃供地1020公頃、普通商品住房計劃供地2450公頃(占比為40.8%),租賃住房計劃供地1300公頃。

  上海市住房發展“十三五”規劃也說,預計住房用地供應5500公頃,其中:商品住房用地2000公頃(占比36.4%)、租賃住房用地1700公頃、保障性住房用地1800公頃。

  如果上述計劃執行,未來北京、上海、深圳新建商品房供應占比將大降。

  2、較大城市商品住宅、政策性住房、租賃住房4:4:2的住房供應體系可能是趨勢。從上述北京、上海、深圳的計劃中,可以大致得出這個比例。其他城市,很有這個趨勢。

  5月19日,住建部印發關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知,明確要求一線、二線城市,要在年底前編制完成,2018年至2022年住房發展規劃。

  通知除了提出,熱點城市要提高住房用地比例。杠桿游戲還注意到,通知說,要大幅增加租賃住房、共有產權住房用地供應,確保公租房用地供應。

  力爭用3—5年時間,公租房、租賃住房、共有產權住房用地在新增住房用地供應中的比例達到50%以上。

  這么說起來,上述比例也很接近。

  而哪些是熱點城市呢?主要一二線城市基本都是,也就是較大體量的城市,未來按照這個比例供應新建住房,大概就是趨勢了。

  那么,這意味著什么?

  3、如果沒有外力,一二線城市地價很難下降。從上述比例和可能的宅地供應計劃,可以看出,盡管北京、上海、深圳總的宅地供應,比之前可能都要高。但結構很有意思,商品住房用地的供應未必增長。

  同樣的,我們看住建部給其他熱點城市的要求。供應結構和北京、上海、深圳非常類似。杠桿游戲此前基本每個月,都有關注主要城市的供地情況。今年各大城市供應還不錯,去年一些城市完成情況實際還是不算太好。

 

  注意,當下和去年,這些主要城市的宅地供應,基本都是商品住房用地為主。即便如此,完成情況有時候都不太好。另外,地價漲幅2017年開始,較2016年雖然全面回落,但始終是漲為主。

  可以想見,未來這個盤子里,還要分出不少給其他類住房用地,你說商品住房用地是不是顯得有些緊俏?

  而凡是體量較大的城市,絕對人口增量普遍都不低。到時需求和供給之間。是不是很有想象空間。

  你說地價便宜得了嗎?順著這個思路想,房價呢?

  4、新房限價和地價、二手房價格的矛盾更難解。如上所述,地價可能低不下來,但是為了調控目標,各大城市普遍限新房價格。這樣的后果就是,開發商拿地還是不拿地,是個問題。

  從補倉、發展需求角度看,開發商普遍還是得拿地。但是拿了后,怎么突破限價會是個長期性問題。除非,限價松動?,F在,7部委聯手打擊樓市亂象,這是向炒房宣戰的意思。未來呢?

  同時,如果新房價格一直限著,二手房普遍貴一些,這就逼著人去投資新房。如何解決,那就是限購,越來越嚴的限購,然后搞所謂更嚴厲、公平的搖號。

  可這始終不是辦法!最終就是某個環節必然松動,或者妥協。除非,我們決意讓房產投資成為歷史,讓房地產喪失流動性。說實話,這個難。房子最多的人,也都是最有話語權的人。

  或者,我們找到房地產之外的路。

  5、要結婚的男人,未來更多得考慮二手房。上面杠桿游戲的分析表明,未來主要城市的住房總供應可能是增加,但新建商品住房的供應未必。我國民眾普遍是要買房,不管你搞多少租賃類住房,該買時還得買。

  特別是比如要結婚了,怎么也得買。我一個朋友曾經就是堅定的不買房主義者,結果去年結婚還是扛不住,買了。杠桿游戲覺得,大部分中國人、特別是要結婚的男人,幾乎還是要買的。

  既然主要城市新建商品住房供應,未必增加多少,那么未來,我國主要城市都將越來越進入二手房時代,新房交易占比會下降。

  問題來了,二手房應該怎么買?

  6、拮據的剛需一族不要太嫌棄老破小,明后年可能是剛需購買二手房的時機。首先,杠桿游戲覺得剛需一族,不必太嫌棄老城區的老破小,特別是經濟拮據、壓力大的剛需一族。

  因為,我覺得上班通勤距離較近還是更好,否則人累,每天都疲憊也不好。此外,現在較大城市很多新房都比較遠,無論交通還是生活,比如買菜、學校都還不太方便。

 

  如果剛好你上班附近,有還不錯的老破小,完全可以考慮。只要價格劃算,上車更重要。不要怕浪費了房票,有房比有房票更重要。

  另外,不少城市去年開始執行2-3年限售,明年后年這批房子部分將開始入市,而且體量可能不小。所以從時間窗口上說,明后年開始可能是不錯的。

  大多炒房者實際都不愿意房子捏手上很久,誰都想更快變現。限售期到時,集中入市會有一波,這個時候無論是選擇面還是價格,可能都有一定空間。

  綜上所述,調控雖然繼續,總的宅地供應大概也是增加,但住房供應結構的變化,意味著維持目前房價的動力還在。杠桿游戲也要說,如果有改變,可能是因為外力。

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