印力上海存量改造之道

2019-11-24 11:08 | 來源:未知

印力上海存量改造之道

    寸土寸金,核心區域有限的土地資源,大量房企與資本紛紛轉向存量市場,通過改造升級讓低估的存量資產再度煥發生命力,城市更新成為大勢所趨。
 
  然而,項目如何定位,商場如何翻新,動線調整、重新招商等一系列環環相扣,存量物業改造的困難遠遠高于新建物業,成功的改造項目更是為數不多。
 
  距離陸家嘴約10公里,緊鄰上海地鐵11號線三林東站,位處于此的上海三林印象城在不久前迎來了其開業一周年的紀念。
 
  作為非核心區域的商業項目,三林印象城是典型的以社區家庭為核心消費群的商場,輻射周邊3公里范圍內的近40萬常住人口。
 
  人流如織、極高的開業率印證了三林印象城的人氣,更值得一提的,它是印力上海收購而來的存量改造項目,也是其在上海的首個印象城。
 
  11月14日,近50位來自上海和全國各地的地產精英和金融機構,走進了這個僅用時一年就改造成功的標桿項目,并與項目的負責人進行面對面接觸,聽取其分享印力上海關于城市更新領域的成功經驗。
 
  三林印象城一年
 
  當地產行業進入深刻調整階段,一線城市開始進入存量時代,城市更新大有可為。然而,具體怎么做,如何盈利,幾乎所有人都在摸著石頭過河。
 
  印力上海同樣如此,不過從三林印象城、安亭新鎮,到畹町坊,作為萬科旗下的商業平臺,印力上海在城市更新領域的腳步已逐步邁開。
 
  據了解,三林印象城的前身是三林城市商業廣場,自2009年對外開業,由于區域商業項目競爭激烈及運營問題,廣場多數商業鋪位均未有商戶入駐,隨后其余主力租戶和餐飲品牌也陸續撤場。在印力上海接手前,這里僅剩一家超市主力店在慘淡經營。
 
  印力上海城市活力中心總經理兼三林印象城總經理蔣云海介紹,印力上海于2017年4月份獲取該項目,“項目總體量約15萬平方米,項目包括購物中心部分,還有酒店和辦公”。
 
  事實上,拋開區域商業項目競爭因素,三林城市商業廣場本身也存在不少硬傷,包括主樓與小樓之間的分割不互通、地下商業空間入口狹小可達性差、室內中庭直梯與扶梯交錯擁擠、樓層動線不流暢、外立面老舊不連貫等一系列問題。
 
  接手后,印力上海首先對周邊市場環境、居民生活習慣、消費需求進行調研,并將項目定位為大型社區購物中心。前期定位確定后,印力上海隨即聯系設計公司,開始對項目進行實際的改造。
 
  2017年8月,項目正式開工,經過14個月,上海三林印象城在2018年10月底正式入市。
 
  對比改造前后,印力上海以提高項目體驗感為前提,在很多細節上做了調整。比如,增加主樓與小樓之間的人行天橋、主入口打開直達地下空間的階梯式下沉廣場、重新進行鋪位分割等等,不僅令一個老舊的商業項目煥然一新,更提供了更為實用的商業面積。
 
  從拿地、設計、開工到開業,一個新建商業項目尚且需要2-3年的周期,在存量改造更為困難的情況下,印力上海是怎么做到僅用時14個月就實現開業?
 
  對于學員們提問,蔣云海感同身受,作為三林印象城的大項目負責人,他回顧了項目從獲取到開業,直到開業一周年的每個重要節點。
 
  ▲蔣云海 印力集團上海城市活力中心 總經理
 
  據其透露,在拿到項目時,公司就基本定好了開業時間,“項目本身有一些資本的合作,要求盡快地回報,所以當時拿項目壓力也很大。”
 
  也因此,在拿到項目時,就基本定好了開業的時間。接下來,就是要讓團隊更加凝聚和聚合,更加專注。
 
  由于前期定位已經非常清晰,包括目標客戶、周邊覆蓋人群數量、希望的客單價,設計公司很快就能反饋出印力上海需要的成果。
 
  “我們的開發鏈條也啟動地很早,團隊不分晝夜,盡力確保整個項目的進度。”蔣云海回憶道。
 
  存量改造怎么做
 
  數據顯示,開業不久后,三林印象城已開始產生現金流,開業首年實現總銷售額近10億元、總客流近1500萬人次、總車流近100萬輛、會員近10萬。
 
  從改造速度、資產回報、市場影響,三林印象城樹立了上海存量商業改造的樣本,現場的精彩分享也引發了學員們的諸多思考。
 
  除了所在的三林印象城,分享環節中,印力上海還向學員們介紹了其在存量改造領域的另外兩個作品,濱江道INBUND和安亭新鎮。
 
  濱江道INBUND是一個1938年竣工的老廠房,體量僅有1.2萬平,印力上海改造后,將其定位為精品商辦;安亭新鎮則更多傾向于社區文化活動中心,體量達到14萬平。
 
  事實上,無論對企業還是資本而言,存量改造最終還是要獲取一定的資產回報。因此,選好項目、組織好團隊、算好賬缺一不可。
 
  以三林印象城為例,由于項目本身由兩部分組成,除購物中心外,項目還包括酒店和辦公部分。
 
  因此,為盡早實現現金流,印力上海選擇將酒店改造成公寓,改造完成后順利出售給華潤置地,而辦公部分也可進行出租。
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